9 советов по выбору квартиры в новостройке

Содержание статьи

• Какой дом выбрать?
• В каком районе?
• Какой этаж?
• Какая планировка?
• С ремонтом или без?
• У кого можно купить квартиру в новостройке?
• Когда квартира в новостройке стоит дешевле?
• Как проверить застройщика?
• Как покупать — ДДУ или ЖСК?

Мечта доброй половины населения страны – собственная квартира, причем многие грезят именно о новостройке. Новый современный дом, большие окна, продуманная планировка, благоустроенный двор, красивый фасад, чистый подъезд, да еще и цена ниже, чем на вторичке – за новостройку говорит масса факторов. Однако только ленивый не слышал скандалы с обманутыми покупателями таких квартир, которые остались и без денег, и без квадратных метров. Чтобы не попасться на крючок мошенников и найти наиболее выгодный вариант, надо знать несколько важных нюансов выбора квартиры в новостройке.

Покупка квартиры на вторичном рынке – более надежный способ обзавестись жильем, ведь дом уже построен, квартира существует и ее можно увидеть своими глазами. На вторичке часто недвижимость дороже, так как рисков меньше, да и дом «оброс» инфраструктурой. Новостройки привлекают не только более низкой ценой, но и более продуманными планировками, современными технологиями строительства, да и вообще ощущение того, что до тебя в квартире никто не жил, многим нравится.

Покупка квартиры в новостройке сопряжена со многими рисками и требует решения массы вопросов: от района до планировки и этажа. Только если в вопросах количества комнат, площади, планировки, наличия отделки и т.д. стоит ориентироваться на свои предпочтения, то в вопросах безопасности стоит быть подкованным основательно, ведь на кону большая сумма. Рассмотрим все аспекты выбора квартиры в новостройке, и начнем с типа дома.

Какой дом выбрать?

Цена квадратного метра зависит от массы факторов, и одним из важнейших является тип дома и технология его возведения:

• панельный дом – самый дешевый вариант, возводится быстро (порядка 7-12 месяцев, но некоторые сдают его уже за 3 месяца – зависит от этажности), но у него слабые показатели тепло- и звукоизоляции – это уже не советские хрущевки и панельки, но и самыми энергоэффективными их не назовешь. Есть сложности при проведении перепланировки, так как почти все стены несущие. Зато межкомнатные перегородки практически не нуждаются в выравнивании. По внешности современного панельного дома практически невозможно сказать, что он возведен именно по этой «быстрой» технологии. Многие комплексы эконом- и стандарт- класса строятся именно из панелек;
• монолитная технология строительство сейчас очень распространена. Основа дома – прочный арматурный каркас, который заливается бетоном. Стены внутри дома обычно делают из блоков газосиликата, которые отливают прямо на стройплощадке. На возведение дома уходит 2-3 года, но здание выходит долговечным, с хорошими теплоизоляционными качествами. Строительство ведётся не по типовым, а по индивидуальным проектам, потому в доме можно реализовать высокие потолки, окна в ванной и т.д. Минус – невысокая звукозоляция;
• кирпичный дом – идеальный по эксплуатационным качествам, теплый, надежный и долговечный, только строится около 2,5 лет, а цена на квартиру той же площади, что и в панельном, может быть в два раза выше. Кирпичные новостройки – большая редкость на данный момент;
• кирпично-монолитный – это тот же монолитный дом, облицовка которого выполняется кирпичом.

В каком районе?

Тут советовать что-то трудно, так как кто-то хочет жить поближе к центру, транспортным развязкам и торговым центрам, а кто-то предпочитает тихие спальные районы. Да и вопрос бюджета никто не отменял. Все же квартира покупается надолго, и годами жить неподходящем районе – мягко говоря, очень грустно, потому хорошо все взвесьте, оцените местоположение новостройки, и если оно вам не нравится, рассмотрите другие варианты, даже если придется немного увеличить бюджет – потом сами себе спасибо скажите.

Общие же советы по выбору района новостройки таковы:

• отдавайте предпочтение местам с развитой инфраструктурой. Как минимум, несколько магазинов и аптек поблизости точно должны быть. Если в семье есть дети, посмотрите, насколько далеко находятся ближайшие детский сад и школа и насколько они отвечают вашим требованиям к уровню образования. Немаловажно наличие поблизости поликлиники. Часто новостройки начинают строить в новых районах города, на окраинах. Есть риск, что они так никогда и не обрастут достаточной инфраструктурой. Потому обращайте внимание, начинают ли строить поблизости школы и поликлиники;
• остановки общественного транспорта уж точно не должны быть далеко, даже если в семье есть автомобиль;
• если же вы за рулем, то оценить наличие парковочных мест можно лично, приехав в будний день вечером во двор новостройки, правда, это вариант больше для тех, кто смотрит квартиру в уже построенном и введенном в эксплуатацию доме. Также уточните наличие подземного паркинга и/или гаражного кооператива поблизости;
• наличие рядом парка или зеленой зоны – большой плюс;
• лучше не брать квартиру по соседству с заводами и крупными транспортными магистралями. Если район совсем новый, у застройщика можно уточнить, планируется ли разбивка парков, скверов, детских и спортивных площадок;
• риелторы обычно не советуют брать квартиру в доме поблизости с торговым центром, овощной базой и т.д.;
• последний пункт и так очевидный – в мегаполисе лучше смотреть район недалеко от того места, где вы бываете чаще всего, т.е. дорога на работу/учебу не должна отнимать часы. Небольшая отдаленность от родственников – тоже плюс.

Дешевле всего стоят дома в новых необжитых районах, на окраинах города. Уточняйте у застройщика, планируется ли возведение объектов инфраструктуры. Возможно, власть планирует вот-вот открыть новую станцию метро. Если нет, то радость от выгодной покупки может очень скоро закончится. Если район уже заселен, то не мешает пару раз съездить туда (днем и вечером, в будний и выходной), чтобы оценить оживленность, количество машин, инфраструктуру, уровень освещения вечером, да и понять – нравится вам там или нет.

Какой этаж?

При выборе этажа многие также имеют собственные предпочтения, ведь кто-то хочет иметь красивый вид на весь город, а кому-то более спокойно жить на первом этаже, никак не завися от лифта. Естественно, отталкивайтесь от личного вкуса, но также обращайте внимание, что квартиры на некоторых этажах стоят дешевле.

1. Последние этажи – это красивый вид на город, и если вы покупаете квартиру именно из-за него, не поленитесь навести справки и узнать, не планируется ли в ближайшее время строительство нового дома прямо перед вашими окнами. Вид на парк, лес или просто городской пейзаж может быть легко перекрыт. Риск отсутствует только, если покупается квартира на набережной.
2. Плюс последнего этажа – отсутствие соседей сверху, но если что-то случится с крышей, вы узнаете об этом первыми. Справедливости ради, в новых домах проблема протечек не так распространена. Если над вами будет технический этаж, то риск потеков резко снижается, да и в квартире не будет так уж душно летом.
3. На верхних этажах достаточно тихо, туда почти не доносятся звуки автомобилей, но если лифт сломается, то подняться или доставить какой-то груз будет сложно.
4. Лучшими для жизни считают квартиры на 4-8 этажах – и подняться в случае поломки лифта не так уж сложно, и шум от авто и веселых компаний не такой сильный. Квадратные метры на этих этажах могут стоить чуть дороже.
5. Квартиры на первых этажах стоят на 2-15% дешевле, а в премиальном сегменте разница в цене может достигать даже 30%. В чем же проблема первых этажей? Во-первых, вида никакого. Во-вторых, может быть сыро от подвального помещения. В-третьих, шум. В-четвертых, в окна могут заглядывать. В-пятых, если квартира на 2-3 этаже, а первый отдан под коммерческие помещения, то вы рискуете страдать от постоянного шума холодильных установок или пьяных компаний, к вам могут прибегать тараканы из магазина под вами, да и вообще перспектива видеть грязный козырек и дышать выхлопными газами прогревающихся машин мало кому понравится. Добавим сюда запах от мусоропровода и более высокий риск проникновения воров. Но все же многие риелторы советуют такие квартиры пожилым людям, так как лифт можно непредсказуемо сломаться.
6. Если вы не суеверны и не против купить квартиру на 13 этаже, уточните у застройщика, не предусмотрена ли скидка. Некоторые продают такие квартиры на 1-3% дешевле.
7. Новостройки этажностью 20 этажей и более не так распространены, но все-таки в мегаполисах есть спрос на небоскребы на 35 этажей и выше. Там действительно шикарные виды, но на таких высоких этажах нет балконов, а окна часто делаются глухими – все это для достижения необходимой ветроустойчивости здания. Огромное значение при выборе такой квартиры имеет качество исполнения вентиляции и пожарная безопасность.

Что касается наличия и количества лифтов, то в домах до 4 этажей он может отсутствовать. Новостройки с 5-9 этажами оборудуются одним лифтом, 10-19 этажами – двумя лифтами, дома на 20-29 этажей должны иметь 3-4 лифта. Это минимум. Если в новостройке только одни квартиры-студии, т.е. в доме очень много небольших квартир, то даже при 10 этажах два лифта будут постоянно заняты по утрам и вечерам, так что обратите внимание на количество квартир на площадке.

Квартира, расположенная возле лифта, — не лучший вариант, на нее можно попросить скидку у застройщика. Если же тишина в приоритете, лучше смотреть квартиру как можно дольше от шахты лифта.

Какая планировка?

Как и прочие параметры, вопрос планировки и сторон света – более субъективные. Часто квартира вообще приобретается из принципа «на что хватило денег», но чтобы потом не кусать локти, лучше заранее обдумать некоторые важные моменты:

• квартира-распашонка лучше, чем квартира-линейка. У первой комнаты выходят на разные стороны дома, у второй – на одну. В первом случае вы сможете быстро проветрить, выбрать для спальни/детской/кабинета/зала наиболее подходящую комнату, исходя из количества света и шума;
• восток и запад – наиболее предпочтительные стороны света. На южной стороне может быть чересчур жарко, на северной – темно и холодно;
• количество света в квартире зависит еще и от этажа. Даже при отличной планировке и выходе на «правильную» сторону света в квартире на первых этажах будет мало солнечных лучей из-за густой листвы деревьев или близко расположенных соседних домов;
• если высота потолков выше стандартной, то будет казаться, что и комнаты больше, и дышится там легче;
• без лоджий и балконов квартира стоит дешевле. Если вы не планировали использовать балкон как место отдыха, небольшой сад, кабинет или банально сушить там постиранное белье, то вы только в плюсе – застройщик продает такие квартиры дешевле, только и перепродать такое жилье потом будет сложнее;
• посмотрите на план этажа. Чем меньше квартир на этаже, тем тише там будет, даже в первое время, когда все новые жильцы будут активно делать ремонт;
• в квартире, расположенной вплотную к мусоропроводу и лифтовой шахте, будет более шумно;
• неправильная форма комнат и стены, которые примыкают друг к другу не под прямым углом могут обернуться большими трудностями при выборе мебели, да и вообще – часто всю площадь таких комнат невозможно использовать рационально.

Застройщик вряд ли сделает скидку на квартиру, если ее единственный минус – северная сторона дома. Если же окна выходят на не очень симпатичный двор, питейное заведение или оживленную трассу, то тогда можно и поторговаться, если, конечно, сами готовы смотреть на это много лет подряд. Лучший вариант – вид на зеленую зону.

По планировке квартиры можно поделить на три типа:

• закрытые – в них каждая комната изолирована от другой. Идеальный вариант для семей с детьми и для людей, которым особо важно иметь возможность уединиться. Недостаток – появление коридора, который часто достаточно узкий для того, чтобы иметь возможность его использовать, например, для хранения вещей;
• открытая – это студии и лофты. Квартиры-студии – наиболее экономный вариант жилья в новостройке, в ней нет лишних стен, отделен только санузел. Для одного человека или пары – отлично, для пары с детьми категорически не подходит;
• частично открытая – современный вариант планировки, когда объединяются гостиная и кухня, остальные помещения изолированы. Сохраняется баланс между рациональностью использования жилого пространства и возможностью уединиться.

С ремонтом или без?

Тут каждый решает сам, мы лишь приведем плюсы и минусы обоих вариантов:

• квартира без ремонта, только с черновой отделкой будет стоить дешевле, но ремонт придется делать самостоятельно, а дата новоселья отодвигается, зато вы сможете все сделать на свой вкус;
• квартира с чистовой отделкой стоит дороже, но все равно ремонт от застройщика обойдется дешевле, чем от самостоятельно нанятых специалистов. Въезжать в квартиру можно практически сразу после покупки, так как останется лишь кое-что доделать, а не начинать все с нуля. Основной минус – придется мириться с выбранным типом и цветом отделки, но, как правило, застройщики выполняют достаточно нейтральный ремонт, на основе которого можно реализовать практически любой интерьер.

У кого можно купить квартиру в новостройке?

Казалось бы, глупый вопрос, ведь каждый видел офис продаж недалеко от строительной площадки. Но кроме этого варианта, есть еще и другие. Итак, к кому обращаться, чтобы купить квартиру в новостройке?

1. Офис продаж застройщика. Самый простой и популярный вариант. Застройщик напрямую сможет рассказать обо всех вариантах, ценах, акциях и способах покупки.
2. Агентство недвижимости – посредник, у которого приличная база квартир и который сможет найти оптимальный вариант. Более-менее известные агентства не берутся за сомнительные варианты, что также плюс. Цена у риелтора и застройщика обычно не отличается или отличается несущественно.
3. У подрядчика. И такое возможно. Иногда застройщик рассчитывается с подрядчиком квартирами в новостройке, и потом это жилье уходит на продажу по самым выгодным ценам. Хороший вариант покупки.
4. У человека, который купил и теперь перепродает квартиру в новостройке, но это называется не продажа, а переуступка прав (пока дом не сдан в эксплуатацию). Переуступку надо обязательно согласовать с застройщиком, которому придется заплатить 1-5% от изначальной стоимости квартиры. Вариант неплох тем, что в плюсе оба: продавец продает дороже, чем покупал, ведь квартира по мере возведения дома дорожает, а покупатель получает меньше рисков, связанных с тем, что стройка закончится после вырытого котлована. Часто при переуступке можно купить квартиру с более выгодной планировкой, чем те, что на этот же момент остаются у застройщика.

Когда квартира в новостройке стоит дешевле?

Цена складывается из множества факторов. Это уже ранее перечисленные тип дома, планировка, площадь, район и т.д., а также стадия возведения дома. Продавать квартиры могут, когда самого дома еще нет, а застройщик только начинает рыть котлован. Чем раньше вы покупаете, тем ниже цена, но и тем выше риски:

• покупать квартиру на старте продаж – максимально выгодно, если, конечно, застройщик надежный (о критериях надежности поговорим далее). На этапе котлована квадратный метр может стоить вдвое дешевле, чем когда дом будет введен в эксплуатацию. Застройщику выгоднее быстрее погасить кредиты с наименьшими переплатами, потому и цена заманчива. Покупателю тоже выгодно, даже несмотря на то, что новоселья придется ждать 1-2 года;
• в момент возведения «коробки» цены резко подскакивают, но все равно они ниже финальных, при этом уверенность, что стройка не замерла, а застройщик не скрылся и не обанкротился, выше;
• самая высокая цена – после сдачи дома в эксплуатацию, но это плата за отсутствие риска и возможность сразу приступать к ремонту или вообще заселяться в квартиру, правда, на этом этапе квартир остается меньше, а самые интересные и удачные варианты могут быть раскуплены;
• иногда последние 1-2 квартиры в доме продают дешевле;
• следите за акциями застройщика, который к праздникам может делать реальные скидки;
• при 100%-ой оплате или большом первом платеже застройщики предлагают скидки.

Наиболее безопасным и выгодным решением многие эксперты по недвижимости считают покупку квартиры во втором доме нового жилого комплекса. Когда первый дом уже введен в эксплуатацию, а второй находится на стадии котлована, квартиры в нем стоят минимум, но уверенность в застройщике выше, ведь уже видно, что он справляется с задачами.

Как проверить застройщика?

Риски при покупке жилья в новостройке примерно такие же высокие, как и желание иметь собственную недвижимость. Если дом еще не сдан, то риски остаться и без денег, и без квартиры огромные. Однако будучи начеку и понимая, что необходимо проверить, можно обезопасить себя на 99%.

Как проверить порядочность застройщика? Что необходимо знать? Куда смотреть? Обо всем по порядку.

1. Посмотреть историю компании, изучить, сколько домов она уже сдала, не нарушала ли сроки, не было ли серьезных конфликтов – все это сделать достаточно просто. Чем больше лет компания на рынке, тем лучше. На местных городских форумах и даже на новостных сайтах будут упомянуты конфликтные ситуации и какие-то проблемы с застройщиком.
2. Изучите устав застройщика. Он обязательно должен быть на сайте.
3. Посмотрите свидетельство о регистрации, а на сайте налоговой службы можно будет уточнить дату регистрации.
4. Еще один обязательный документ к проверке – свидетельство о постановке на налоговый учет. Можно заказать на сайте налоговой выписку ЕГРЮЛ.
5. Разрешение на строительство – документ, без которого застройщик не имеет права начинать стройку. Документ выдается после проверки соответствующими органами.
6. Право собственности на земельный участок обязательно к проверке. Документ должен быть в общем доступе, желательно – на сайте.
7. Проектная документация также желательна к изучению. Ее составляет сам застройщик, указывает сроки, описывает дом, а также сообщает все риски. Проектная документация должна быть на сайте.
8. Узнайте, в какой страховой компании страхуется застройщик. Естественно, это должна быть надежная организация. Также узнайте, с каким банком сотрудничает компания.
9. Не признают ли застройщика банкротом в ближайшее время? Требование о признании банкротом можно посмотреть в делах арбитражного суда.
10. Как решал конфликты застройщик с покупателями ранее, если такие конфликты были? Существует база данных решений судов общей юрисдикции. По названию компании застройщика можно посмотреть, на что жаловались покупатели, и как были решены споры.
11. Слишком низкая цена квадратного метра – повод задуматься.
12. Проверить репутацию застройщика и всю документацию на новый дом можно поручить независимому юристу, если располагаете дополнительными финансами и не хотите самостоятельно вникать в вопрос.

Как покупать — ДДУ или ЖСК?

Покупать квартиру по договору долевого участия (ДДУ) или вступать в жилищно-строительный кооператив – этот вопрос стоит перед многими покупателями. Лучше – ДДУ, чем ЖСК, и вот почему:

• ДДУ – договор между вами и застройщиком, по которому он обязуется в определенные сроки передать вам квартиру. В договоре указывают адрес дома, кадастровый номер участка земли, этаж, номер квартиры, планировку и квадратуру, дату сдачи новостройки. Дольщик защищен по 214 федеральному закону, и в первую очередь защищен от переноса сроков строительства. В случае затягивания сроков, вы должны будете подписать новое соглашение, но делать это не обязаны, и тогда в вашу пользу будет начисляться пеня. На квартиры дается гарантийный срок не менее 5 лет, в этот период застройщик должен за свой счет ликвидировать недоделки и недочеты. ДДУ регистрируется в УФРС – гарантия отсутствия двойных продаж. Стоимость не может быть изменена в одностороннем порядке, а все разрешительная документация застройщика проверяется. Короче говоря, покупать квартиру по ДДУ – более безопасно;
• деятельность ЖСК не регламентируется 214 ФЗ, потому покупатели менее защищены. Строительство с ЖСК чаще задерживается со сроками, при этом никакие компенсации покупателям не положены. Теоретически деньги можно вернуть при выходе из ЖСК, но вступительный и членские взносы не возвращаются.

Безопасных сделок и будьте внимательны!

Статья написана для сайта remstroiblog.ru.

Источник